Soms verkoopt een bv een onroerende zaak bewust tegen een te lage prijs aan haar dga. Als de partijen niet de juiste fiscale gevolgen van deze transactie opgeven, riskeert de dga een navorderingsaanslag IB en een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting.
Een aantal beroepsprocedures voor Rechtbank Noord-Holland zagen op de volgende situatie. Twee broers zijn ieder voor de helft aandeelhouder van een bv. De activiteiten van deze bv bestaan voornamelijk uit het exploiteren van vastgoed. De bv krijgt op 19 april 2007 een bouwvergunning om de indeling van twee onroerende zaken te wijzigen. Deze onroerende zaken mogen daardoor één winkel vormen. De bv vindt een potentiële huurder voor deze winkelruimte. Terwijl de onderhandelingen in een vergevorderd stadium zijn, verkoopt de bv op 3 maart 2011 de desbetreffende onroerende zaken aan de broers voor € 8.450.000. Aanvankelijk accepteert de inspecteur deze waarde, maar later komt hij daarop terug. Uiteindelijk stelt de Belastingdienst de waarde op € 18.180.000. Het verschil is een verkapte winstuitdeling, aldus de inspecteur. Hij vordert vervolgens inkomstenbelasting na over dit inkomen uit aanmerkelijk belang.
De broers tekenen beroep aan tegen de navorderingsaanslagen. De rechtbank constateert dat de inspecteur een ambtelijk verzuim heeft begaan. Hij heeft namelijk de gewone aanslag opgelegd terwijl de rijkstaxateur van de Belastingdienst de waarde van de onroerende zaken nog onderzocht. Het gevolg is dat een nieuw feit ontbreekt. Aan de andere kant is ook sprake van kwade trouw. De rechtbank oordeelt dat de bv en haar dga’s bij het bepalen van de overdrachtsprijs rekening hadden moeten houden met de bijna gerealiseerde huurovereenkomst. De rechtbank meent dat de partijen dit expres nalieten. Daarom mag de fiscus in beginsel navorderen.
Door de overdrachtsprijs op een te laag bedrag te stellen, hebben de dga’s ook niet voldaan aan hun aangifteplicht. Daarom keert de rechtbank de bewijslast om. Dan nog moet de Belastingdienst een redelijke schatting maken. Maar dat is volgens de rechtbank ook gebeurd. De onroerende zaken liggen op een zogeheten A-locatie. Daardoor komt leegstand niet tot nauwelijks voor. De onderhandelingen over de huurovereenkomst zijn bovendien al in een ver stadium beland. Daarnaast heeft de rijkstaxateur zijn berekening gebaseerd op een redelijke markthuur op grond van referentiepanden. De fiscus heeft de renovatiekosten misschien iets te laag ingeschat, maar al met al besluit de rechtbank de navorderingsaanslag niet te verlagen.
De gevolgen van deze waarderingskwesties zijn niet beperkt tot de inkomstenbelasting. De verkrijging van de onroerende zaak door de broers is immers belast met overdrachtsbelasting. Hierbij is de heffingsgrondslag de waarde in het economische verkeer, maar op zijn minst de overdrachtsprijs. Nu de waarde van de onroerende zaak hoger blijkt te zijn, mag de inspecteur overdrachtsbelasting bij de broers naheffen.
Bron: Rb. Noord-Holland 05-08-2021 (gepubl. 24-08-2021)