De door een bank ontwikkelde erfpachtcontstructie, het Grondwaardeplan, vindt geen genade in de ogen van de Hoge Raad. Aftrek van periodieke betalingen op grond van een recht van erfpacht kan niet worden toegepast in een geval waarin de verplichting tot betaling van de canon in economische zin geen betrekking heeft op het houden en gebruiken van de eigen woning.
Het Grondwaardeplan werkte – heel kort gezegd – als volgt. Een (potentiële) klant van de bank bezit een woning, waarop – zoals een aantal jaren geleden gebruikelijk was – een overwaarde zit. Een dochterbedrijf van de bank (Grondwaardeplan bv) biedt aan de grond inclusief de woning te kopen. Als dat gebeurt, verleent Grondwaardeplan bv vervolgens een recht van erfpacht en opstal aan de klant, zodat die effectief eigenaar van de woning blijft. Grondwaardeplan bv leent het bedrag voor de aankoop van de woning van de bank. De klant betaalt vervolgens tien jaar lang een relatief hoge erfpachtcanon en daarna een veel lagere. De jaarlijkse canons in de eerste tien jaar zijn hoger dan de koopprijs van de woning. Wat kort door de bocht zou men kunnen zeggen dat de woning dus in die tien jaar min of meer is ‘teruggekocht’. Door dit Grondwaardeplan krijgt de klant de mogelijkheid om de overwaarde op zijn woning te verzilveren zonder te moeten verhuizen.
Normaal gesproken worden periodieke betalingen op grond van erfpacht aangemerkt als aftrekbare kosten voor de eigenwoning en zijn aftrekbaar in de aangifte inkomstenbelasting. In dit geval accepteerden achtereenvolgens de inspecteur, de rechtbank en het hof deze aftrek niet.
De Hoge Raad heeft nu geoordeeld dat de erfpachtcanons niet aftrekbaar zijn als kosten in verband met de eigen woning. Volgens het Burgerlijk Wetboek (BW) is erfpacht een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Op grond het BW kan in de akte van vestiging aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd om aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom – de canon – te betalen. De strekking van het artikel dat aftrek van periodieke betalingen voor erfpacht mogelijk maakt, is om degene die door middel van een akte van erfpacht een eigen woning verwerft, en die ter zake van deze woning een periodieke canon moet betalen, materieel in eenzelfde fiscale positie te brengen als degene die eigenaar is van de ondergrond van zijn woning en de hypothecaire rentelasten ter zake daarvan mag aftrekken. De regeling over aftrekbaarheid van periodieke betalingen op grond van een recht van erfpacht kan naar haar strekking niet worden toegepast in een geval waarin periodieke betalingen weliswaar zijn opgenomen in een akte van vestiging van een recht van erfpacht als bedoeld in het BW, maar waarin de verplichting tot betaling van de canon in economische zin geen betrekking heeft op het houden en gebruiken van de eigen woning. In een zo’n geval is de canon niet aan te merken als een periodieke betaling op grond van een recht van erfpacht met betrekking tot de eigen woning.
Bron: HR 10-10-2014