De Hoge Raad oordeelt in de samenhangende zaken 24/02648 en 24/02649 over de vraag
of de door X verkregen bouwkavels, waarop respectievelijk een zeer klein deel (circa
1%) en een groot deel (circa 55%) van de voormalige woning, een deel van de buitenmuur
en een deel van het terras liggen, als woning in de zin van art. 14 lid 2 Wet BRV
1970 zijn aan te merken. Bron: HR 28-11-2025, ECLI:NL:HR:2025:1800
De zaken 24/02648 en 24/02649 hangen samen. Beide zaken betreffen de verkrijging van
twee aan elkaar grenzende bouwkavels, ontstaan door de verkaveling – in acht kavels
en een nieuw perceel 0001 – van één voormalig perceel met daarop een nog te slopen
woning met aanhorigheden zoals garage, zwembad en terras. Op de nieuwe kavel 1 stond
circa 55% (oppervlakte) van die oude woning (zaak 24/02649) en op kavel 2 minder dan
1% ervan plus het verharde terras (zaak 24/02648). De kopers van beide kavels menen
dat zij een ‘woning’ hebben verkregen in de zin van art. 14 lid 2 WBRV en daarom recht
hebben op overdrachtsbelasting naar 2% in plaats van het reguliere 6%-tarief. Hof
Arnhem-Leeuwarden 28 mei 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:3651 en 3652, heeft per kavel (‘binnen de kadastrale eigendomsgrens’) beoordeeld of het
bouwdeel dat op elke kavel staat, als ‘woning’ aangemerkt kan worden en geconcludeerd
dat dat niet het geval is omdat 55% c.q. 1% van een woning niet naar zijn aard bestemd
kan zijn voor bewoning.
Volgens de Hoge Raad is het hof uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting. Als een
gebouw op percelen van verschillende grondeigenaren staat en iemand één van die percelen
verkrijgt, moet voor de heffing van overdrachtsbelasting ter zake van die verkrijging
naar civielrechtelijke maatstaven worden beoordeeld of en, zo ja, in hoeverre hij
daarmee ook de eigendom van het gebouw heeft verkregen. Ook volgens deze civielrechtelijke
maatstaven is met de verkrijging van kavel 2 geen eigendom van de woning verkregen,
zodat terecht 6% overdrachtsbelasting is geheven. Dit ligt evenwel anders voor kavel
1, waarop circa 55% van de woning is gelegen. Geen van de gedeelten van de woning
op kavel 1 (circa 55%) en perceel 0001 (bijna 45%) is aan te merken als hoofdzaak.
Dit brengt mee dat de verkrijger van kavel 1 tezamen met de eigenaar van perceel 0001
eigenaar is geworden van de woning. Op die verkrijging is het tarief van 2% van toepassing.
Wet: art. 14 en art. 2 WBRV